CHCIWOŚĆ ZŻERA MÓZG – A NIERUCHOMOŚCI TO NIERUCHOMOŚCI

Zastanawiając się nad rozsądnym zabezpieczeniem zarobionych środków płatniczych, nad inwestowaniem, godną emeryturą czy bezpieczną przyszłością, pragnę w tym artykule poruszyć bliską memu sercu tematykę Inwestowania w nieruchomości pod wynajem. Zwolennicy podążający tym tropem to grupa, która zmierza nieoznakowaną drogą donikąd, wyruszając z miejsca porównywalnego z „platformą widokową”, umieszczoną w zamkniętym pomieszczeniu upiększonym fototapetą z widokiem gór i jezior.

Wchłaniając książki traktujące o tejże formie „inwestowania”, która w Polskich realiach zakrawa jedynie na określenie spekulacji z najwyższej półki. Niestety, grupa ta popadła w trans złudzeń i nadziei.

Wielu uważa inwestowanie w nieruchomości za jedną z najlepszych form zabezpieczenia godnej emerytury / przyszłości. Sformułowania typu: twarde aktywa, pieniądze pracują dla Ciebie, przychód pasywny, wzrost wartości, betonowe złoto, itp., padają niemalże całymi seriami na spotkaniach zwolenników tejże formy inwestycji.

Wyobraź sobie, że twój prapradziadek, zakupił swego czasu obiekt – nieruchomość. Przez ostatnie 200 lat nic nie było przy tym obiekcie robione, a Ty, właśnie odziedziczyłeś dany obiekt. Jak myślisz, w jakim stanie znajduje się Twoja nieruchomość? Z pewnością nie pojmujesz o co pytam… No bo co znaczy – „nic nie było przy tym obiekcie robione”? Jak, i dlaczego?
No właśnie dlatego, że miał być dochód pasywny i wzrastająca wartość inwestycji. Pieniądze miały na Ciebie zarabiać! Chyba, że ktoś nie rozumie określenia przychód pasywny.

A tym czasem…

To nie jest państwo Niemieckie, gdzie inwestor zakupujący na kredyt nieruchomość pod wynajem, może sobie całą swoją ratą hipoteczną oraz kompletną kwotę zaciągniętą w banku odpisać w pełni przez następne lata od swojego podatku. Żyjecie moi drodzy w Polsce!

To nie Ameryka, czy Niemcy, gdzie kredyty hipoteczne przyznawane są na specjalnie niskich warunkach procentowych, z gwarancjami utrzymania tejże stopy procentowej przez kolejne dziesięciolecia. Jest więc niemożliwym kierować się jakąkolwiek zasadnością często używanych porównań z rynkami zachodnimi i czarowania argumentami porównywalnej opłacalności „inwestycji“. Sama długoterminowa kalkulacja czy prognoza jest w tych całkowicie odmiennych od stosowanych w zachodnich krajach okolicznościach ustawowych oraz finansowania, typowym nieporozumieniem. Każdy „Inwestor” zakupujący nieruchomość, od pierwszego momentu robi wszystko, aby jego obiekt nie stracił na wartości. A jak to robi?
Dbając i inwestując, inwestując i dbając. I to przez cały okres posiadania danego obiektu. Co to za inwestycja, gdy musisz przez lata spłacać pożyczkę z odsetkami właścicielowi, którym do momentu spłacenia hipoteki jest bank? Naprawdę uważasz że osoba wynajmująca od Ciebie dane mieszkanie spłacać będzie twój kredyt? Nie martw się, – czas cię z tego złudzenia skutecznie wyleczy.

Non stop będziesz musiał dokładać do interesu, dbając o utrzymanie wartości obiektu, kłócąc się z niewypłacalnymi i niesolidnymi najemcami. Koniecznie pamiętaj również o ustawie podpisanej przed kilkoma miesiącami przez prezydenta RP, uniemożliwiającej niemalże usunięcie niewypłacalnego mieszkańca z „Twojego“ obiektu.

Choć w latach 2014 – 2015 ilość niewypłacalnych mieszkańców wynajmujących lokum wzrosła o katastrofalne 20%, a oficjalna kwota dłużników czynszowych przekroczyła 150.000.000,00 PLN, wprowadzenie takiej ustawy nie wpływa na wzrost zaufania dla świadomych inwestorów. Jest dla nich wręcz szkodliwa! O czymś zapomniałem?

O tak, podatek katastralny.

Obywatele Grecji, Hiszpanii, Portugalii i Włoch przekonują się w praktyce na czym taki elastyczny podatek polega. Jako jedni z pierwszych, ze względu na zagrożenie bankructwem swego Kraju, do kasy fiskalnej zaproszeni, – przepraszam, wtargani – zostali w tych krajach posiadacze nieruchomości. Od roku 2013 na co dzień egzekwowane są tam tysiące eksmisji. Dzień w dzień! Bezrobocie osób do 25 roku życia wynosi w tych krajach ponad 56%, a średnie bezrobocie ponad 38%.

Co do szczegółowego opisu zagrożeń dla posiadaczy nieruchomości wynikających z obecnej sytuacji gospodarczo politycznej w europie, pozwolę sobie na rozłożenie tego tematu na czynniki pierwsze w kolejnych artykułach na łamach tego kwartalnika, w momencie gdy redakcja czasopisma „Alterbusiness.info” otrzyma konkretne sygnały zainteresowania od czytelników.  w tym wydaniu natomiast skupić chcę twoją uwagę, drogi czytelniku, w dalszym ciągu na podstawowych błędach w toku myślenia.

 

Podlicz sobie kwestię finansową Twojej „inwestycji” w nieruchomość; podsumowując Twój kredyt, odsetki, perspektywicznie konieczne inwestycje dodatkowe w celu utrzymania wartości, podatek od nieruchomości, odlicz inflację która wpływa o tyle negatywnie na Twoje rozliczenie, o ile przy późniejszej wycenie i sprzedaży danego obiektu otrzymasz ponownie papierowy środek płatniczy. No chyba, że w przyszłości będziesz mógł użyć swych nieruchomości jako środek płatniczy/pieniądz i będziesz mógł płacić swoimi nieruchomościami za towary i usługi. Nie daj się znowu zwieść i omamić! Wiem, że zainwestowałeś przykładowe 250.000,00 PLN a prognoza, przepowiada ci wartość obiektu za 20 lat na ok. 550.000,00 PLN. Co mówisz? A, że wzrost o 120%? Wzrost czego, ceny czy wartości?

 

A przez te 20 lat …

Ważne jest ile zapłaciłeś wraz z odsetkami bankowi, ile „zainwestowałeś” dodatkowo przez te dwadzieścia lat w utrzymanie wartości danego obiektu, ile w sumie kosztował Cię podatek od tej nieruchomości, oraz jaką wartość siły nabywczej mieć będzie za dwadzieścia lat te 550.000,00 PLN, czyli skumulowany stopień realnej inflacji. Podstawowe pytanie jednak dotyczy kwestii zaufania w stabilność obecnej sytuacji geopolitycznej w europie i na świecie, a jeśli nie sięgasz tak dalece, to chociażby stabilności i ustawowej życzliwości obecnego i kolejnego rządu polskiego oraz gospodarki krajowej. Ponieważ wszelkie dzisiejsze tzw. „prognozy” są od tych kwestii uzależnione. O utracie zdrowia i nerwów w związku z nierzetelnymi lub znajdującymi się, bez własnej winy, w krytycznej finansowo sytuacji najemcami nie wspomnę, bo pewnie byłoby to trudne do obliczenia. Tym bardziej że prawo polskie jest raczej po ich stronie a nie po stronie posiadaczy „własności”.

Wymiernym czynnikiem nieopłacalności jest także wskaźnik cen nieruchomości w Polsce. Podczas gdy przeliczony na walutę euro, średni zarobek w Polsce znajduje się na poziomie 35% w stosunku do branego często pod uwagę jako porównanie rynku niemieckiego, ceny metra kwadratowego mieszkań, w miastach o porównywalnej infrastrukturze, są w Polsce na poziomie 80% adekwatnych obiektów w Niemczech. To ma być stabilna i opłacalna inwestycja?

A może i w tym przypadku Polska nie zalicza się do europy, jako „zielona wyspa”, a światowe procedury służące wyliczeniom długoterminowej opłacalności inwestycji w nieruchomości są tu bezużyteczne? No cóż, niezmiernie mi przykro lecz co do rynku nieruchomości w Polsce to jeszcze nie koniec.

Ach… podatki…

Polska jest jedynym krajem, gdzie podatek od nieruchomości nie jest płacony od jego wartości tak, jak jest to praktykowane w większości krajów. Jeszcze.
Ten fakt powoduje że ceny nieruchomości, jak i czynsze, które ustalane są przez „właścicieli”, na rynku polskim są tak bezpodstawnie wygórowane. Poczekajmy aż rząd RP otrzyma odgórne zlecenie dopasowania obecnego poziomu do standardów europejskich. Jak myślisz, jak szybko „rynek”, czyli „właściciele” nieruchomości zareagują na takie posunięcie? Pomyśl tylko jak bardzo przerażeni będą posiadacze nieruchomości, gdy okaże się, że ich wygórowane ceny wzięte będą przez „rządowych ekspertów” jako podstawę do ustalenia ceny metra kwadratowego, który liczony będzie jako minimum do obliczenia procentu podatku. W wielu rozmowach słyszałem często: „takie są Polskie realia”, lub „ceny ustala rynek”.

Realia – tak zwany rynek – to Wy!

Wy ustalacie na jakim poziomie jesteście gotowi zapłacić (lub dać się okraść). A chciwość odbije się „rynkowi“ kilkukrotnie i spowoduje, że nie będzie go stać na zapłacenie podatku od nieruchomości, co doprowadzi do utraty owych na rzecz „polskich realiów“. Nieważne zresztą, na czyją rzecz… Nieważne, czy dałeś się wkręcić w kredyty i teraz bank zabierze Ci „Twoją” nieruchomość, czy też ze względu na wygórowane i bezpodstawne ceny nie będzie Cię stać na zapłacenie ustalonego podatku. Tak czy siak, te realia stworzyłeś sobie sam.
To społeczeństwo akceptuje i tworzy swoje realia. Czy banki mogłyby proponować w Polsce kredyty i pożyczki na najwyższym poziomie odsetek w Europie gdyby nikt nie chciał z nich korzystać? A może czynsze lub ceny nieruchomości, które w porównaniu międzynarodowym ze średnim zarobkiem czy poziomem PKB na mieszkańca, również są na najwyższym poziomie w Europie, nie obniżyłyby tego absurdalnego poziomu gdyby społeczeństwo nie wyraziłoby akceptacji?

Obiektywna edukacja i wiedza polskiego społeczeństwa na temat finansów jest doskonałym nawozem w kontekście plonów, jakie od ponad 25 lat zbierane są za cenę oszczędności i przyszłości obywateli. Tragiczny jest fakt braku zainteresowania społeczeństwa polskiego rzetelną edukacją finansową oraz ślepe zaufanie do instytucji, które w poprzednich latach wielokrotnie zawiodły.

A co gdyby…?

Wyobraź sobie, tak dla odmiany, że Twój prapradziadek, zakupił swego czasu, zamiast nieruchomości, złoto. Tak, tak, złoto. Zwykłe złoto inwestycyjne, niewymagające żadnego finansowego zaangażowania w utrzymanie jego wartości. Niepotrzebujące, czyszczenia, malowania, tynkowania, ogrzewania, wietrzenia, wymiany okien, reperacji czy wymiany dachówki, drzwi, ocieplenia itp. Niepowodujące również spędzających sen z powiek obaw, krążących wokół zobowiązań, obwarowań ustawowych, podatków, bez konieczności użerania się i ścigania czynszowych dłużników. I wyobraź sobie, że Ty, właśnie to złoto odziedziczyłeś. A że jesteś ogromnym fanem nieruchomości, tak jak ja, to teraz, za wartość tego złota zakupić możesz nie jedną, lecz kilka nieruchomości.

Za gotówkę!

Żadnych zobowiązań, żadnego stresu związanego z hipoteką. A jeśli ruszysz głową, to kupisz te nieruchomości nie na terenie Polski, z gwarancją najmu, i teraz, teraz mój drogi, możesz być spokojny. Posiadając taką fortunę, mógłbyś część swego złota zamienić na profesjonalnie zarządzane nieruchomości pod wynajem, niekoniecznie w Polsce, a sam żyć gdzie chcesz, jak chcesz, a jeśli zechcesz, to nawet w kilku miejscach. Pięknych miejscach. Tam gdzie ludzie jeżdżą na urlopy. Bez zobowiązań, ponieważ mieszkać możesz nie we „własnym” tylko w wynajętym. Z możliwością przemieszczania się gdzie chcesz i kiedy chcesz, nie uwiązując się do końca życia w jednym miejscu. Przecież jesteś europejczykiem i mieszkańcem planety Ziemi. To żyj mój drogi, żyj, a nie wegetuj w pogoni za środkiem płat-niczym i w strachu o jutro! Czy nie uważasz, że w tym przypadku mógłbyś zbliżyć się nieco do tego o czym tak często słyszałeś, – do osobistej wolności?

 

Wszystkim czytelnikom życzę Sukcesów i Wolności!

Wasz  Piotr S. Wajda